00:00:00: Also wenn der Verteiler-Schlüssel ein Viertel ist, dann ist das rechtlich einwandfrei.

00:00:06: Das ist gar keine Frage!

00:00:08: Aber es gibt bei Sprengnetter diesen realwertigen Anteil und das ist quasi der bewertungsfachliche Wertanteil am Gesamtobjekt.

00:00:21: also welcher wirtschaftliche oder auch wertmäßige Anteil kommt dem meinem Objekt tatsächlich zu?

00:00:29: Man muss ja einfach mal sagen, wenn ich da große Diskrepanzen habe zwischen einem Viertel und theoretisch wären es aber nur, ich sag' mal, dreiundzwanzig Prozent die mir zustehen.

00:00:40: Dann ist da immer einer der zu viel zahlt für das was er tatsächlich nutzt und einer oder mehrere, die zu wenig zahlen für das, was sie tatsächlich nutzen.

00:00:49: Das ist ja nicht

00:00:49: fair!

00:01:05: Einen wunderschönen guten Morgen und herzlich willkommen zu einer neuen Sommerfolge von Sachverstand mit Herz.

00:01:11: Mein Name ist Anne Prackow

00:01:14: Mein Name ist Patrick Bayer.

00:01:16: Freut mich!

00:01:18: Wir haben heute einen anderen Blickwinkel auf das Thema Wohnungseigentums mitgebracht, neben die Diskrepanz zwischen geteilten Mitteigentumsanteilen und den... Hol mich bitte noch mal ab.

00:01:35: Welchen Anteilen konkret?

00:01:38: Reellwertige Anteile

00:01:40: Ja, also mal etwas was man sich glaube ich auch jetzt nicht so kontinuierlich auseinandersetzt und was dann auch... Ich sag' jetzt mal das Know-how nach einer gewissen Daseinsberechtigung ist.

00:01:53: Aber Patrick wie war deine letzte Woche?

00:01:57: Herr Vorragend!

00:01:58: Ich hatte ja vier Ortstermine auf Sylt.

00:02:03: Das war grundsätzlich schön.

00:02:09: Allerdings muss man sagen, Sylt ist ja jetzt in der Sommerzeit ultra voll und das war schon anstrengend.

00:02:20: Also wirklich es ist ganz anstreggend.

00:02:23: Kleiner Funfact.

00:02:25: ich hatte den Auftrag unter anderem eine Zitat kleine Doppelaushälfte im Kampen zu bewerten Und ich dachte schon, kleine Dopplaushälfte kampen.

00:02:36: Das passt irgendwie nicht zusammen.

00:02:37: Weißt du?

00:02:38: Kampen ist ja da wo diese BWL-Studierenden abends zur Gigi Dagostino ihre Partys feiern.

00:02:49: Das hast du schön umgeschrieben!

00:02:55: Ja... Diese Dopplaushälfte glicht natürlich wie erwartet dem sozialen Wohnungsbau.

00:03:02: Dreihundert Quadratmeter Wohnfläche.

00:03:06: Voll ausgebauter Wohnkeller, Rätach, riesengroßes Grundstück...

00:03:11: Als Doppelhaushälfte?

00:03:13: Nein!

00:03:14: Überhaupt nicht als Doppelaushälfe.

00:03:15: Du musst dir das vorstellen, dass war so ein altes, ja fast wie so ein Altes Gutshaus.

00:03:20: Also irgendwie weiß ich nicht, dreißig Meter lang.

00:03:24: Das

00:03:24: ist so mein Traum, aber

00:03:26: linken fünfzehn Meter waren dann halt.

00:03:28: also das war einmal in der Mitte ja geteilt.

00:03:30: Aber es ist sicherlich keine Doppelhaushälfte sondern es ist ein ehemaliger Hof... ...der in einer Mitte einfach geteillt ist in links und rechts.

00:03:38: Also ich verstehe unter Doppelaushälften natürlich auch was anderes.

00:03:42: Ist tatsächlich eine Haushälfe denn eigentlich mehr?

00:03:45: Ja.

00:03:45: Und wir spannend!

00:03:46: Die Zeit die du dir eingeplant hast wurde dann halt so... minimal überschritten wahrscheinlich.

00:03:51: Nee, gar nicht!

00:03:53: Mein riesengroßer Vorteil war dass die Kunden gar nicht anwesend waren sondern der ich sag mal Hausmeister.

00:04:04: War das Ding leerstehend?

00:04:06: Und ja weil die Familie der das gehört, die das quasi nur ausschließlich zu Ferienzwecken selber nutzen.

00:04:15: also es ist auch nicht in einer Ferienvermietung oder sowas.

00:04:17: Ja,

00:04:18: ja.

00:04:19: Und jetzt muss man sagen war das dann auch also nicht schlecht ausgestattet?

00:04:27: unter anderem und da habe ich mich erst mal gefragt... Anne!

00:04:32: Da stand eine freistehende Badewanne im Schlafzimmer.

00:04:38: Oh,

00:04:39: sozialer

00:04:40: Wohnungskauf

00:04:40: von Feins?

00:04:41: Ja, aber ich frage mich ist das gut

00:04:45: so?!

00:04:46: Also, jetzt stellen wir mal vor.

00:04:51: Du gehst dann abends noch, weil die im Herbst oder im Winter kalt ist und gehst in eine richtig schöne heiße Wanne.

00:05:01: Wenn ich mir dann angucke wie mein Badezimmer dann anschließend subtropisch anmutet, dann stelle ich mir doch gleich die Frage, das ist doch nicht gut?

00:05:14: Weißt du... Das ist lustig, dass du das sagst.

00:05:18: Weil tatsächlich so ein Moment einer meiner Kernmomente auf dem Weg in den mobilen Bewertungkorps und zwar habe ich damals noch bei der Spackersäcke gearbeitet und hatte ja Fachpraktikum in der Bleibungswetter-Mittlung.

00:05:30: Und ich weiß noch, dass mein Kollege damals gerade ... Ferienhäuser auf dem Tisch hatte, aber im großen Stil.

00:05:39: Also da sollte eine ganze Anlage gebaut werden, aber auch an der Küste.

00:05:42: Ich weiß jetzt nicht mehr, ob Ost- oder Nordsee war wahrscheinlich Nordsee und ich sehe noch wie heute diese zwei gestandenen Beleihungswert am Mittler seit, weiß ich nicht mehreren Jahrzehnten vor diesen Verkaufsprospekten standen wo ja jeder Saffern angefangen hätte.

00:05:56: also wunderschöne Reddächer und total moderne schöne Ausstattung Und die hatten dann auch freistehende Badewannen im Schlafzimmer direkt vor dem Fenster.

00:06:06: Das

00:06:07: sind Ohren der Welt, ne?

00:06:09: Und ich fand das total cool!

00:06:11: Also mir hat es sehr gut gefallen.

00:06:12: aber dann habe ich gemerkt wie werde er mittlerweile denken?

00:06:14: weil die finden an und sagen hey ist das so katastrophal was machst du denn hier hast dann jeden Abend eine Beepshow oder was... Das war für mich so.

00:06:20: nur hau zu sagen ja gut stimmt dass sind dann die die sehen halt.

00:06:24: nicht nur weiß ich nicht na wie cool das ist sondern die sind dafür da kritische Fragen zu stellen.

00:06:31: und genau eine solche Frage hast du ja heute mitgebracht.

00:06:34: Hol mich gerne noch mal ab, weil ich muss dir ganz ehrlich sagen wenn ich jetzt so was nicht mehr so sagen durfte, warte ich möchte... Ich mache am ungernsten Wohnungsanteilagentum.

00:06:44: tatsächlich also das ist so ...wenn das auf den Tisch kommt dann mach' ich das natürlich aber ich mag's nicht sehr gern, weil Ich finde es schwierig, weil sehr häufig ziehen wir uns aus Künfte.

00:06:56: Also ich mach das dann immer, dass ich mir eine Auskunft aus der Kaufpreis-Sammlung ziehe.

00:06:59: Ich kriege so gut wie in die Umrichtungskoeffizienten dazu.

00:07:01: Es ist immer eine große Ermessenssache... Ja, es ist nicht so handfest wie die anderen Verfahren aber vielleicht geht es auch bei mir jetzt in die völlig falsche Richtung.

00:07:09: Erzähl mal gerne!

00:07:12: Also es geht für mich darum, wenn wir Wohnungs-, oder Teileigentum bewerten haben wir ja immer den mit Eigentumsanteil, den wir betrachten dürfen gemäß Teilungserklärung.

00:07:30: So und das ist mir jetzt gerade wieder passiert Ich war in der Süderheide auf Sylt unterwegs am Wochenende Und das ist so ein schönes Beispiel.

00:07:42: Da gibt es quasi ein großes altes Haus.

00:07:45: Das ist in vier Wohnungen unterteilt.

00:07:50: Die Wohnungen sind, ich sag mal bis auf ein zwei Quadratmeter alle identisch groß.

00:07:58: Haben jeder einen Viertel mit Eigentumsanteil.

00:08:04: So da ist es ja schon erstmal so dass man sagt naja wenn die eine Wohnung... ...neun dreißig Quadratmetern hat, die nächste hat vierzig Quadratmieter, die Nächste hat weiß ich nicht einvierzig Quadratmeter und dann gibt's noch eine, noch eine mit vierzig Quadratmetern.

00:08:21: Dann haben die zwar alle im Schnitt vierzig quadratmeter Aber es gibt da ja schon Unterschiede.

00:08:27: jetzt kann man sagen ja kann der Kirch im Dorf lassen das ist irgendwie einen Quadrat Meter Das macht den Kohl ja nicht fett.

00:08:33: was ich dann aber ganz interessant fand war Derjenige der das damals gebaut hatte.

00:08:40: Der hatte einen sehr sehr großen Garten.

00:08:43: also Ich würde mal sagen ungefähr Ein Drittel Der umstehenden Gartenfläche war, garten der, nennen wir sie Wohnung eins.

00:08:55: Und meine Kunden hatten einen sehr kleinen Garten also im Prinzip das was von der ein Hälfte dann überblieb auf der anderen Hälften die waren ungefähr pari-aufgeteilt und Das war auch wieder der Punkt wo ich gesagt naja Also wir haben hier ja eigentlich nicht nur eine Abweichung in der Fläche sondern auch noch in den Sondernutzungsrechten hinsichtlich der Gartenflächen.

00:09:19: Das bedeutet ja am Ende des Tages, wenn man zum Beispiel jetzt mal das Wasser kann man ja pro Kopf abrechnen, das lässt sich aber zum Beispiel nach Quadratmetern abbrechen Und meistens ist es ja aber dann, also so würde man das jetzt mit einer Verwaltung machen und wie Gehversammlung und sowas.

00:09:43: Aber bei ganz kleinen Eigentümergemeinschaften findet das in der Regel gar nicht statt!

00:09:47: Ich sag mal wenn du eine kleine Reihenhaussiedlung hast oder du hast ein Doppelhaus mit zwei Doppelaushälften... ...und die sind aus baurechtlichen Gründen nicht real geteilt worden weil zum Beispiel die im B-Plan festgelegte Mindestgrundstücksgröße ja nicht unterschritten werden konnte, sondern sind reale also nach weg geteilt worden.

00:10:12: Dann musste mal fragen da sagt ihr ja keiner wir haben einen Verwalter und wir erhalten einmal im Jahr auch eine Eigentümerversammlung ab und wir haben eine Erhaltungsrücklage oder so finde es das findet ja nicht statt.

00:10:24: Und deshalb ist es wichtig oder wollte ich einmal heute Kurz darauf eingehen?

00:10:31: nochmal, ich glaube um viele abzuholen die neu sind.

00:10:35: Wie mache ich das eigentlich mit den Sondernutzungsrechten?

00:10:39: Ja bewertig diese Sondermutzungs-Rechte.

00:10:43: nehmen wir mal heute im Beispiel im Garten so einen Gartenanteil und auf der kann ja auch eine Garage sein oder ein Stellplatz Und auf der anderen Seite gehe ich denn damit um?

00:10:53: oder ja nee Ich würde gerne draußen bleiben dass es einfach ein bisschen in Anfang Und auf der anderen Seite, was ist denn wenn ich Abweichungen habe?

00:11:05: Also wenn der Verteilerstüssel ein Viertel ist dann ist das rechtlich einwandfrei.

00:11:12: Das ist gar keine Frage.

00:11:14: aber es gibt bei Sprengnetter diesen realwertigen Anteil und das ist quasi der bewertungsfachliche Wertanteil am Gesamtobjekt.

00:11:27: also welcher wirtschaftliche oder auch wertmäßige Anteil kommt dem meinem Objekt tatsächlich zu.

00:11:36: Man muss ja einfach mal sagen, wenn ich da große Diskrepanzen habe zwischen einem Viertel und theoretisch wären es aber nur, ich sag mal, dreiundzwanzig Prozent die mir zustehen dann ist da immer einer der zu viel zahlt für das was er tatsächlich nutzt und einer der oder mehrere die zu wenig zahlen für dass was sie tatsächlich nutzen.

00:11:56: Das is ja nicht fair.

00:11:59: Da stimmt, weil diejenigen, die die Nutzung haben profitieren ja entweder als Selbstnutzer davon dass sie sich hochbeter hinparken können oder ich vermiete und dann habe ich wahrscheinlich sogar noch ein Mietanteil der auf diesen Anteil entfällt.

00:12:12: Genau!

00:12:13: Und ich weiß nicht... Ich meine wir... Ich hab am Wochenende schon mal überlegt Wir hatten auch schon Mal in irgendeinem Fall zusammen Hatten wir mal Die Situation das ist wirklich Das ein Haus Ich erinnere mich noch, in zwei Wohnungen unterteilt war.

00:12:32: Die Miteigentumsanteile waren ein halb.

00:12:36: Aber die Wohnung im Erdgeschoss war deutlich größer als die im Dachgeschoss!

00:12:40: Ich weiß nicht mehr wo das war...

00:12:42: Ich weiß es noch.

00:12:43: Das war eine Einfamilienhausen nach VEG geteilt des EinfAMILIENHAUES.

00:12:46: Ja, das weiß ich noch weil das hat uns Kopfschmerzen bereitet, weil das noch dazu in einer so peripheren Lage lag Dass du ohnehin da wahnsinnig wenig Daten dazu hattest.

00:12:56: Die hatten aber auch eine Teilung in den Gärten rechts und links, also das Problem war ja trotzdem dass du wenn du da im Dach geschossen mit lebst... Also die Wohnung war deutlich kleiner.

00:13:08: Da gab es noch weitere Probleme weil das war zum Beispiel auch ein interessanter Belastungspunkt.

00:13:12: wer würde denn in so eine WEG einziehen?

00:13:15: Wenn unten wo die und oben das Kind ursprünglich und das Kind oben ausziehen würde.

00:13:21: Wer würde da mit einziehen, das ist ja auch nur ein sehr geringer Markt.

00:13:30: Jetzt stell dir einfach mal vor du hast diese halbhälftige Aufteilung weil du zwei Wohnungen hast also einen halben Miteigentumsanteil.

00:13:39: aber zum Beispiel nur dem Erdgeschoss ist eine Gartenutzung zugeschrieben.

00:13:49: Dann bist du auch wieder in dem Punkt, wo dieser realwärtige Anteil vom miteigentumsten Anteil irgendwie abweicht.

00:13:57: Ja?

00:13:58: Weil die Nutzung ja höherwertiger ist und dann kannst Du eigentlich nicht hingehen und kannst zum Beispiel sagen, Du teilst den Bodenwertanteilig in einen Halb weil durch die Nutzung im Erdgeschoss.

00:14:17: Also es wäre ja unfair zu sagen von den, weiß ich nicht sagen wir mal, tausend Quadratmetern ist der anteilige Bodenwert ein halber Miteigentumsanteil also fünfhundert Quadratmeter wenn der andere unten den Garten ganz alleine nutzt.

00:14:33: Ja und das stimmt.

00:14:36: Wenn ... ja erzähl!

00:14:39: Nein ich habe gerade nur... Also das sind ja tatsächlich Gedanken die hab' ich mir auf der Ebene der Anteile noch nicht gestellt.

00:14:49: Ja, also natürlich wenn du ein Sondernutzungsrecht mit drin hast dann hast du die Besonderheit dass du ... eventuell einen höheren Mietansatz hast.

00:14:58: oder ich sag mal ich glaube die Theorie geht ja auch davon aus.

00:15:02: Wenn du vergleichbare Daten hast von vergleichbaren Objekten kannst du mit denen arbeiten.

00:15:05: Das ist schon so!

00:15:08: Ich weiß jetzt aber... Also ich habe darüber noch nie nachgedacht weil du hast natürlich auf der einen Seite würde ich einfach sagen das Baurecht.

00:15:15: Also das Objekt steht ja weil es den Grund und Boden mit nutzt.

00:15:19: Daraus ergibt sich bei mir ja auch dann die Nutzung, bei mir im oberen Geschoss.

00:15:23: Aber erzähl weiter!

00:15:24: Ich finde das total interessant.

00:15:25: Wie seid ihr?

00:15:25: Ich habe da noch nichts zu übernachgedacht.

00:15:28: Okay also wir machen mal ein Beispiel.

00:15:33: Wenn wir jetzt einen Objekt haben Wir bleiben einmal bei diesen vier Wohnungen in einem Haus.

00:15:40: Ja jeder hat einen Viertel mit Eigentumsanteil und Jeder hatten Sondernutzungsrecht an dem Garten.

00:15:49: Wie machst du dann die Bodenwerte mit Long?

00:15:54: Anteilig.

00:15:57: Aber

00:15:57: das ist zu einfach,

00:16:01: nach Mit-Eigentumsanteil.

00:16:02: Genau also wenn ich das jetzt richtig verstanden habe jeder hat einen Sondernutzungsrecht.

00:16:09: so hatte ich es jetzt verstanden.

00:16:11: Jeder hatten ein Sondermutzungsrechts für den Garten oder alle gleich groß haben weil nicht zwei Hundertfünfzig Quadratmeter Garten.

00:16:20: Dann machst du es nach Mit-Eigentumsanteil, ne?

00:16:23: Jeder ein Viertel und alles ist schön.

00:16:24: Wohnungen alle gleich groß... Alles gut!

00:16:26: Genau.

00:16:27: Dann entspricht der Mit-eigentumsanteil dem realwertigen Anteil.

00:16:32: So jetzt tun wir aber mal so dass wir wirklich so eine Diskrepanz in den Sondernutzungsrechten für einen Garten haben.

00:16:41: Ja wie macht ihr das denn jetzt?

00:16:45: Für die Wohnung, die das betrifft oder die das nicht betrifgt?

00:16:51: Welche Wohnung betriffte es denn nicht?

00:16:53: gegen

00:16:53: Frage?!

00:16:56: die kein Sondernutzungsrecht für den Garten hat.

00:17:00: Ne, es haben ja alle einen Sondernutzungsrecht?

00:17:02: Aber die Gärtenflächen sind unterschiedlich groß!

00:17:06: Ah

00:17:07: ok da hatte ich das falsch verstanden.

00:17:10: Naja... Theoretisch über die Mitteilungsannteiler, aber ich lerne gerade, dass nicht mehr richtig ist tatsächlich.

00:17:19: Also ich würde mich jetzt total rausreden und sagen, hatte ich noch nicht auf dem Tisch.

00:17:23: Bei uns gibt es nicht so viele Wohnungen mit Garten, aber das ist jetzt nicht die andere Ort, die hier passt.

00:17:28: Boah, das finde ich jetzt schwierig!

00:17:30: Weil ich wüsste jetzt nicht ohne jetzt mit dir darüber gesprochen zu haben ob ich dann jetzt sagen würde naja... Ich weiche jetzt davon ab weil trotzdem laut Grundbuch gehört mir... ...twanzig Prozent dieses Grundstücks.

00:17:49: Ja, also ich sag mal für die Gebäudefläche so weit klar.

00:17:53: Das ist in Ordnung.

00:17:55: wenn wir uns jetzt mal aber diese Gartenflächen angucken wäre es nicht wertermittlungstechnisch fair und vielleicht auch möglicherweise angemessen Wenn man sagen würde Ich messe diese einzelnen Garten Flächen aus Und ziehe erstmal die ab Die mir nicht zur Verfügung stehen weil sie über Sondernutzungsrechte meinem Zugriff entzogen sind?

00:18:23: Dann bleibt ja im Prinzip als Bodenwertanteil erst mal das Gebäude plus der Anteil, der von mir tatsächlich genutzt wird.

00:18:36: Ja, man kann es auch anders machen.

00:18:37: Man kann erstmal alle Flächen aller Sondernutzungsrechte abziehen weil sie von Sondermutzungsrächten belegt sind und am Schluss Mainz wieder hinzufügen.

00:18:50: Das würde auch gehen So, dann hätte ich ja einen viel angemesseren, angemessenen anteiligen Bodenwert.

00:19:04: Der wirklich meinem Objekt hier entspricht!

00:19:10: Ja und wie gehst du denn noch mit dem Unterschied zu den Miteigentumsanteilen um?

00:19:17: Das habe ich ja.

00:19:18: im Hinblick erstmal auf die Bodenwärtermittlung hab' ich das schon berücksichtigt.

00:19:26: So, und wenn ich jetzt hingehe und zum Beispiel sage.

00:19:31: Ich wickele die Bewertung dieser Wohnung über einen Kaufpreisfaktor ab der als Bezugsgröße die Wohnfläche habe dann berücksichtige ich das ja weil ich da wirklich nur die tatsächliche Wohnflächen von bei nicht auchen dreißig statt im Schnitt vierzig Quadratmetern Berücksichtigen.

00:19:56: Jetzt ist es aber so.

00:19:58: Nehmen wir mal ein Doppelhausbeispiel und sagen, dass das eine zugeordnete Grundstück ist ein bisschen größer als das andere.

00:20:11: Die Wohnungen sind aber erst einmal beide gleich.

00:20:13: dann habe ich auch hier wieder nur den anteiligen Bodenwert, den ich ein bisschen verschieben muss.

00:20:18: Das ist ja auch in Ordnung.

00:20:22: Dann würde ich jetzt hingehen Einfamilienhaus, das wird ja in der Praxis als einfamilenhaus grundsätzlich auch bewertet.

00:20:31: Also kann ich es ja auch im Sachwertverfahren bewerten?

00:20:35: Ja Wenn

00:20:36: ich dann aber das Gesamtgebäude bewerte Dann gucke ich mir ja auch die anteiligen Flächen an.

00:20:42: So lange beides Pari ist es ja in Ordnung.

00:20:44: wenn Ich da Aber eine Verschiebung habe dann Kann Ich ja nicht mein vorläufigem Sachwert Nehmen und Den Durch den mitteigentumsanteil teilen.

00:20:52: Das würde ich Ja Niemand das Würde wird Ja Keiner Machen.

00:20:57: Und da kommen wir genau auf den Punkt, dass man sagt.

00:20:59: Wir müssen wirklich manchmal ein bisschen schauen wie viel steht dem dem dem Kunden?

00:21:06: Dem Eigentümer tatsächlich reell zur Verfügung?

00:21:10: und das ist etwas was aus meiner Sicht in der Immobilienbewertung oftmals viel zu kurz kommt.

00:21:16: diese Prüfungen ob der mit einem Tumsanteil sprengt netter kürze mit MIA ab und den real wertigen Anteil mit er ja auch das wirklich übereinander passt.

00:21:27: Ja, also ich fand jetzt das Beispiel mit der Doppelhaushälfte sehr einträglich.

00:21:31: Also ich finde es hat das nochmal so sehr veranschaulich.

00:21:33: Können wir jetzt mal einen Fall konstruieren bei der ich ein Mehrfamilienhaus habe?

00:21:38: Vier Parteien gehen wir auch von einem Viertel jeweils aus und nur die Einheit im Erdgeschoss darf den Garten nutzen.

00:21:47: Der Rest hat ausschließlich Müllplatzzuwägung.

00:21:50: weiß ich nicht was.

00:21:51: wie würden wir das dann da machen?

00:21:53: okay und wir sagen einfach Mal Wir haben tausend Quadratmeter Grundstücksfläche.

00:21:57: Ja, und von diesen tausend Quadratmetern Grundstücksfläche machen wir es einfach.

00:22:00: Sind fünfhundert Quadratmeter Sondernutzungsrecht für den Garten?

00:22:05: Okay so Und wir sagen mal die Gebäude Grundfläche sind zweieinfünfzig Quadrat Meter damit sie einfach ist.

00:22:14: Dann gehe ich jetzt erstmal und ich habe weiß ich nicht die Wohnung im ersten Obergeschoss zu bewerten.

00:22:19: ja dann geh ich jetzt hin und macht die Bodenwertermittlung in der Trasswertverfahren zum Beispiel.

00:22:26: Und dann gehe ich hin und habe erstmal tausend Quadratmeter, die ich berücksichtigen muss.

00:22:36: Von diesen tausenden Quadratmetern wenn ich sie im Bodenwert ermittle ziehe ich aber die fünfhundert Quadrat Meter Sondernutzungsrecht ab weil mir ja de facto diese Fläche im Zugriff entzogen ist.

00:22:54: Vielleicht für die ganz neuen unter uns.

00:22:56: Sondernutzungsrecht bedeutet, dass ich das Recht habe ein Teil des Grundstücks also des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der anderen Mitteigentümer ausschließlich zu nutzen.

00:23:09: So dann ziehe ich also diese fünfhundert Quadratmeter ab und es bleiben einmal die Gebäudefläche ja?

00:23:15: Und ich sage mal die Gemeinschafsfläche, die dem Grundstück zugeordnet ist.

00:23:19: Wenn ich das also abziehe, dann habe ich ja einen viel geringeren Bodenwert.

00:23:27: Jetzt muss man sagen dieser Bodenwert mindert mein Bodenwert nicht voll sondern auch nur um meinen Miteigentumsanteil weil auch den anderen Mitteigentümern natürlich diese Fläche entzogen ist.

00:23:45: Im Erdgeschoss ist aber dieses Gartenfläche vorhanden und deshalb schlage ich die Wenn ich die Erdgeschosswohnung bewerten würde, auf den Bodenwert wieder zu.

00:23:56: Ja

00:23:57: So das heißt Ich betrachte in der Bodenwerthermittlung immer nur die Flächen Auf die ja wirklich auch Zugriff habe Weil ansonsten wäre ja also wenn ich das jetzt mal von der Ertragsfertermittlung ausgehen würde Ein Wertanteil enthalten für eine fläche Die ich überhaupt gar nicht nutzen kann.

00:24:19: Das ist im ertragsverfahren Ist dass irgendwie noch plastisch darzustellen Aber du hast eine Wertdifferenz.

00:24:26: Und wenn du jetzt mal hingehst und deine Eigentumswohnung nur übers Vergleichswertverfahren auf Basis von Kaufpreisfaktoren berechnen würdest, dann würde diese Besonderheit ja komplett rausfallen.

00:24:41: So das heißt man müsste da noch hingehen und müsste sagen welchen Wert hat denn eigentlich oder welche Wertminderungen der entzogene Bodenwertanteil?

00:24:52: Der durch fremde Sondernutzungsrechte belegt ist?

00:24:56: Das klingt total kompliziert.

00:24:59: Also ich merke das auch hier, dass es schwierig ist zu erklären aber Es ist doch am ende des tages nur fair Dass Ich Nur das bewährte worauf ich auch zugriff habe und das ganze wird noch prägnanter seit der novelle des weg.

00:25:20: Frag mich nicht wann das war?

00:25:27: sind ja Sondernutzungsrechte innerhalb der Eigentümergemeinschaft auch handelbar.

00:25:34: Ja, stimmt!

00:25:36: Das heißt sie müssen auch einen Wert haben?

00:25:40: Auch wenn jetzt wahrscheinlich die anteilige Gartenfläche eher unwahrscheinlicherweise an ein anderen eignet.

00:25:46: Wobei man weiß nie, man weiß es nicht, keine Ahnung.

00:25:48: Ja

00:25:48: aber nehmen wir mal in den Außenstellplatz.

00:25:51: Ja natürlich oder wie gesagt irgendwas im Untergeschoss das Gebäude.

00:25:56: Ich weiss wer hatten mal einen Kunden Jäger?

00:26:00: Nein, der war eben Schützenverein.

00:26:02: Und er brauchte dann einen Waffenschrank oder musste eine massive Wand gestellt werden und deswegen war es ein wirklichen Thema welchen Kellerraum er bekommt damit dieser Waffenschrank an die massive Wand gestellt werden könnte.

00:26:12: Ich finde das mal ein ganz ganz neuen Blickwinkel den ich bisher tatsächlich so weiß ich nicht im bisherigen Wegen bisschen vermisst habe.

00:26:22: Also wo ich immer noch so einen kleinen Haken im Kopf habe ist dieses Thema.

00:26:27: Aber vielleicht ist das oft denke ich da auch zu einfach oder zu kompliziert.

00:26:30: Baurecht, ne?

00:26:31: Also wenn ich mir vorstelle... Ich habe ein Grundstück mit wirklich vier Wohnungen und nur eine der Wohnungen darf hinten auf den Garten zugreifen.

00:26:38: Da bin ich absolut bei dir!

00:26:39: Bin ich jetzt aber an weiß ich nicht irgendwelche gestaltungstechnischen Auflagen wie eine GFZ-Bebauung oder so denken und sagen na ja dass das Haus hier so steht ist dem geschuldet, dass das Grundstuck so groß ist weil erst dann konnte ich diese Geschoss vielleicht realisieren oder so.

00:26:55: So habe ich das für mich immer so ein bisschen abgegolten mit den Miteigentumsanteilen, auch wenn ich vielleicht nicht auf das vollständige Grundstück zugreifen kann?

00:27:06: Ja also wichtig finde ich an der Stelle ist ja dass du wirklich einfach nur Gedanken machen musst... Der Kunde im Erdgeschoss, wenn wir wieder auf unseren vier Familienhaus jetzt rum reiten wäre ja eine Lage ... theoretisch zu sagen, mir wird das alles zu viel hier.

00:27:29: Ich verkaufe meinen Sondernutzungsrecht... an den Kunden..., äh, an den Miteigentümer im Dachgeschoss,... weil dem da dem Sommer immer zu heiß ist, weißte ich keine Ahnung.

00:27:40: So!

00:27:41: Und dann will der dafür einen Betrag X hagen?

00:27:43: Man muss auch mal sagen, Gegenstand der Wertermittlung kann ja auch die Bewertung eines Sondernutzungsrechts sein.

00:27:48: Ist ja zulässig.

00:27:50: Hattest du das schonmal?

00:27:52: Gott sei Dank nicht.

00:27:55: Das hört jetzt irgendjemand.

00:27:58: Und ich würde dir gerne ein Sparringspartner mit ins Boot holen.

00:28:02: Ich habe aber solche abweichenden Nutzungen und habe das auch schon zum Beispiel mit den Finanzbehörden diskutiert, dass Problem ist.

00:28:12: diese Definition in Mitteigentumsanteilen und realwertigen Anteil gibt es so nur bei Sprengnettern.

00:28:18: Du findest z.B.

00:28:19: im Kleiber oder im Wertermittlerportal, findest du keinen einzigen Artikel dazu?

00:28:29: Das ist eine Lücke, weil es also das isst ja letzten Endes ein BOG wenn man so will.

00:28:36: Das wollte ich die ganze Zeit fragen.

00:28:38: ob ich heute Angst habe, dass die Frage dumm ist?

00:28:41: Nein gibt ja keine dummen Fragen!

00:28:42: Das ist schon berechtigt.

00:28:43: wo packe ich das rein?

00:28:44: Packe ich direkt in die Bodenwertermittlung oder ermitme ich das und pack's dann nachher an die BOGs?

00:28:51: vor allem der charmante Vorteil ist ja wenn ich das in die BOGS packe dass ich einen Wert habe, separat für dieses Sondernutzungsrecht und das hat manchmal also zwei Vorteile aus meiner Sicht.

00:29:08: Einmal Ich habe ein Wert wenn diese Sondermutzungsrechte gehandelt werden soll ja?

00:29:13: Dass man weiß was ist der Wertanteil dieses Sondernutzungerechtes wenn das separat mal veräußert werden soll?

00:29:20: Der zweite Vorteil finde ich isst Du weißt Ja nie, wenn du Vergleichsfaktoren dir besorgst inwiefern da Sondernutzungsrechte irgendwie eingeflossen sind oder nicht?

00:29:40: Oder hast Du schon mal vergleichskaufpreise gesehen wo drauf steht inklusive im schnitt fünfzig Quadratmeter Gartenfläche als Sondermutzungsrecht.

00:29:51: Nein!

00:29:51: Das stimmt tatsächlich!

00:29:52: Aber du hast das

00:29:53: ja!

00:29:54: Ja

00:29:56: genau und deshalb hast du nen Vorteil und dieser Boden ist was wert Weil er ist ja dir rechtlich als ausschließlicher Nutzer zugeordnet.

00:30:05: Also ich finde es als Biologie

00:30:06: wirklich auch schön ganz klar.

00:30:08: Ja, finde ich auch.

00:30:09: Ja weil du hast halt.

00:30:11: also wie gesagt nochmal für mich ist dieses Thema... Du hast ja dieses Gebäude deswegen wahrscheinlich so stehen weil das sich in dem Verhältnis Gebäudes zugrundstück befindet Und danach zu sagen, okay aber jetzt hast du einen Vorteil oder eine Nachteile für die jeweils einzelne Wohnung.

00:30:28: Weil ich sage mal es kann ja auch sein dass du wenn wir wieder zu diesem Vierparteienhaus auf tausend Quadratmeter zurückkommst einfach... ...für jeden, wenn man so an sich Prozent hast und fertig aus.

00:30:38: Dann wird der Garten gemeinsam zum Grillen genutzt.

00:30:41: Keiner darf den explizit nutzen!

00:30:43: Aber es gibt die Sonderfälle.

00:30:44: vollkommen richtig das du halt diese Sondernutzungsbereiche hast.

00:30:48: sie sind ja auch nicht immer so umfassend.

00:30:49: manchmal ist es wirklich nur diese Kleiner Garten, ein Teil hinten draus der dann halt mit irgendwelchen Aufmessungen in einer Teilungserklärung dran hängt.

00:30:56: Oder der das ist ja auch so'n Learning nachträglich erst mit eingebracht wurde.

00:31:01: Also es hätte ich immer diese Mutter-Uhrkunde der Teilungserklärung essenziell.

00:31:05: Es ist ja meistens mal zu prüfen habe ich noch irgendwelche Änderungen an ihr vorgenommen worden weil nachtläglich da irgendwas mit reingenommen wurde oder ähnliches.

00:31:13: Also ich finde dass jetzt gerade so einen Riesenfeld was aufgeht wo man einmal genauer hinschauen müsste Wenn man so einen konkreten Fall hat.

00:31:23: Also tatsächlich, wenn ich jetzt an meiner Eigentümer... Doch doch doch doch tatsächlich einmal!

00:31:28: Da klebte das hinten ein Teileigentum.

00:31:30: Das war toll.

00:31:34: Also vielleicht auch noch mal so ein bisschen als rechtliche Grundlage ne?

00:31:37: Paragraph XVI WEG.

00:31:39: ja in der Absatz eins ist geregelt jeden Wohnungseigentümern gebührt ein seinem Anteil Entsprechend Erbruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und das Gesamt- und Gemeinschaftsvermögens, der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß §.IVII der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Mitteigentumsanteile.

00:32:02: Jeder Wohnungseigentümer ist so mitgebraucht, dass gemeinschaftliche Eigentumes nach Maßgabe §.

00:32:07: IV berechtigt, so in Absatz II die Kosten der Gemeinschaft, der Wohnungseigentümer insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs.

00:32:16: Das gemeinschaftliche Eigentums hat jeder Wohnungs-Eigentüma nach dem Verhältnis seines Anteils aus Absatz eins Satz zwei zu tragen.

00:32:24: Ja das heißt erst mal die gesetzliche Regelung ist hassenviert.

00:32:27: mit Eigentumanteil trägst du auch saloppgesachten Viertel der Kosten.

00:32:31: so ja und jetzt kommt was eigentlich in ganz ganz vielen Teilungserklärungen dann fehlt bei der Einräumung von Sondernutzungsrechten.

00:32:41: Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten, eine von Satz eins oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

00:32:52: In dem man zum Beispiel sagen müsste du hast einen größeren Teil am Boden weil Du hast ein großes Sondarnutzungsrecht oder Du bist der einzige der den Sonnternutzungsricht im Garten hat.

00:33:04: deshalb Legen wir auch einen größeren Teil zum Beispiel der Grundsteuer auf dich um.

00:33:10: Ja,

00:33:14: so.

00:33:14: und jetzt noch mal die Gutachten in denen das so... ...aufgedröselt ist!

00:33:20: Und ich finde da hat Sprengnetter quasi so ein Hitten-Champion.

00:33:24: aber da hat Sprengnetter schon grundsätzlich eine gute Idee gehabt.

00:33:27: man muss das berücksichtigen.

00:33:29: Das wird in der Praxis kaum bis gar nicht gemacht.

00:33:32: Ist so und ich find's eigentlich sehr schade dass es auch Ich sag mal nirgendwo da aufs Bildung auftauchen, wenn man ganz ehrlich ist.

00:33:41: Also das ist ja das was ich häufiger sage.

00:33:43: Wenn du beginnst freust du dich erstmal über alles was du kriegen kannst, was irgendwo ein guter Ausschuss veröffentlicht woran du dich festhalten kannst und dann fängst du irgendwann mal das was davor liegt zu hinterfragen.

00:33:54: Das ist ja auch so ein Thema mit.

00:33:55: darüber würde ich auch sehr gerne meine Folge aufnehmen.

00:33:57: also bleib gespannt.

00:33:58: Stichproben Güte.

00:34:00: Wie unterscheidet sich mein Bewertungsobjekt davon?

00:34:03: Was habe ich für Marktentwicklungen, seitdem auch schon miterlebt.

00:34:06: Also muss ich mit denen vielleicht auch prognostiziert irgendwo umgehen... Ja also man lernt nie aus ist so wie es ist und vielleicht findet diese Besonderheit ja auch ein Zug dennächst in die Ausbildung tatsächlich.

00:34:19: Hast du denn zu guter Letzt noch eine lustige Anektote aus diesem Bereich zu uns?

00:34:25: Für uns, Gottes Willen!

00:34:26: Haben wir schon lange nicht mehr gemacht das Thema ein, wie geht es irgendwie immer ab?

00:34:31: Wir haben doch so einen lustigen Job.

00:34:34: Ja da stimmt mir fällt mir fällt wieder wieder ein wobei beim Thema mit Eigentumsaltern sind und ich finde wir können das auch mal wieder raus wollen Anne dass Sondereigentum an einem Pool-Nudelraum unser wahrscheinlich außergewöhnlichstes und ungewöhnlichstes Teileigentum was wir gemalt hatten der Pool-nudelraum.

00:35:00: So ist es.

00:35:02: Aber diese Art der Mobilität hält jetzt sogar mittlerweile den Thüringen-Einzug, habe ich beobachtet aber nicht die Poolnudel-, Räume und Teeküchen dieser Welt sondern halt mehr diesen Pflegebettzimmer tatsächlich.

00:35:15: Das Ganze noch im Beleidigungswert, das darf ich drei Kilo verloren weiß ich noch über dieses Gut achten.

00:35:23: Ihr lieben schön dass ihr wieder mit dabei wart.

00:35:25: für einen finde ich dann doch sehr neuen Blickwinkel auf die Welt des Wohnungseigentums.

00:35:31: Vornehm ich eigentlich das Mobile-Prinzipier für Teileigentum und Wohnungsegentum.

00:35:37: Wir freuen uns, dass ihr mit dabei wart!

00:35:38: Wünschen euch eine wundervolle Woche und geht hinaus in die Welt umbewertet

00:35:43: Aber richtig tschüss ihr Lieben.