00:00:00: Da steht nämlich drin, dass Mietausfallwagnis empfasst.

00:00:03: Das Risiko einer Ertragsminderung die durch unheimbringliche Zahlungsrückstände vom Mietenpachten sonstigen Einnahmen oder durch verübergehende Leerstand von Grundstücken oder Grundstücksteilen entstehen, die zur Vermietung Verpachtungen oder sonstige Nutzung bestimmt sind und B das Risiko von unheimbrenglichen Zahlungs rückständen oder bei vorübergehendem Leerstand anfallenden von Eigentümer zusätzlich zu tragenden Bewirtschaftungskosten sowie bla bla bla.

00:00:27: Das kommt ja noch an Top, es ist nicht nur der entgangene Ertrag.

00:00:30: Es sind zusätzlich auch noch die Wirtschaftskosten, die zu tragen.

00:00:32: Genau also so eine leere Wohnung oder ein leeres Haus frisst ja nicht nur Heu sondern auch Geld.

00:00:54: Einen wunderschönen guten Morgen!

00:00:57: Nicht aus der JVA hohen Läufen, wie es hier bei mir aussieht.

00:01:03: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge.

00:01:05: Sachverstand mit Herz.

00:01:06: mein Name ist Anne Brackhoff

00:01:09: Mein Name ist Justiz Obervollzugs-Bahmter Patrick Bayer.

00:01:14: Heftling Nummer drei, bitte äußern Sie sich!

00:01:17: Wer uns jetzt nicht sieht fragt sich was jetzt schon wieder unser Problem ist.

00:01:20: aber wer es sieht kann's glaub ich nachverziehen.

00:01:23: Wir sind mit dem Büro umgezogen und ich sitze hier noch in einer etwas karren Umgebung und wenn man das so sieht könnte man denken ich bin so ein True Crime Podcast Investigative Reportage ne?

00:01:33: Ich häusere mich jetzt mal her.

00:01:35: Nein mir gehts gut.

00:01:37: Patrick wie geht´s dir?

00:01:40: Ja, auch gut.

00:01:42: Also es ist ja jetzt warm und Sommer das ja meine Jahreszeit, auch wenn's sehr warm ist und sehr sommerlich aber grundsätzlich... Es war sogar zu warm um ins Freibad zu gehen habe ich am Wochenende festgestellt

00:01:57: tatsächlich.

00:01:59: Das willst du ja auch gar nicht.

00:02:01: Also das ist so ne.

00:02:04: Ne!

00:02:05: Ich habe dann.. also das muss wir vielleicht wissen, ich habe hinter dem Haus einen Whirlpool Der ist im Winter und so auf dem dreißig Grad bei Heiz.

00:02:12: Und das ist sehr, sehr schön!

00:02:14: Und diesen Whirlpool habe ich jetzt runtergekühlt auf immerhin achtundzwanzig Grad.

00:02:20: Das ist ja so Schwimmbad-Schwimmerbecken-Temperatur weil mein Kind an das Wasser zu warm war was in meinem Leben noch nie vorgekommen ist, dass mein Kind einmal Wasser zuwarm war.

00:02:31: aber ich wusste es immer.

00:02:33: und da merkt man immer erstes Sommer

00:02:35: Ja, wobei das ist ja schon gleich ein Extrem Da könnte man ja eine Folge eigentlich schon drüber machen Was das wieder vielleicht für Konsequenzen auch aufs Thema hat, dass wir heute besprechen.

00:02:44: Wir haben tatsächlich ...

00:02:45: Du meinst, da ist Carv in ESG?

00:02:49: Das Carv an ESG steht für Spaß genauso!

00:02:52: Nein, wir haben so ein Baby-Sitzbecken und dann habe ich mich tatsächlich reingesetzt und hab gelesen diese Babysitzbeckern.

00:03:02: Also gegen das Wasser über die Knöchel?

00:03:05: Sogar ja.

00:03:06: also wenn man sitzt sogar bis über den Bauchnabel, das war sehr schön.

00:03:10: Und dann haben wir ja... Wir haben so einen großen Kirschbaum im Garten und da stehe ich immer wie ein Waschbär drunter und fressen ihn so auf.

00:03:16: Also top Wochenende!

00:03:19: Ich hoffe ihr hattet auch eine schöne Zeit.

00:03:21: Und wir haben heute etwas vor der Brust was ... Ich glaube wir in ganz vielen Themen in diesem Bereich mal wieder regional total unterschiedlich ist und zwar das Thema Betrachtung von Leerstand ... bei Kapitalanlageobjekt muss man ja schon so sagen.

00:03:39: Und Prinzipiell ist das ja absolut genau mein Thema, weil...

00:03:42: Ich wollte gerade sagen,

00:03:43: dann erzähl

00:03:44: doch mal Anne!

00:03:45: Also ich hole jetzt mal aus, die Schrinde drumherum.

00:03:48: Nein.

00:03:49: Aufmerksam geworden auf diese Problematik bin ich wie folgt Achtung?

00:03:52: Ich hatte einen Kunden der mir angefragt hat gutachten zum nachweisnis-regal gemeiner Wert und der natürlich mit der Vorausschätzung des Steuerbares kam sagt er werde es viel zu hoch.

00:04:03: Dann habe ich wieder so angeschaut Und habe die Mietansätze geprüft und habe festgestellt, das passt schon so weit.

00:04:11: Also der Ansatz der Miete im Rohertrag von jetzt nicht lachen sechs Euro auf zehn Quadratmeter war voll komplausibel.

00:04:20: also es sind auch mittlerweile Neuvertragsmieten selbst in der Gegend wo das Haus stand weil das wirklich ein sehr schwieriger Gegend ist in der Vermietung zumindest.

00:04:29: aber was natürlich im Rahmen dieser Vorausschauungssteuerbar, das nicht berücksichtigt war.

00:04:38: War dass das Objekt in einer Gegend steht wo ich jetzt schon weiß ist die Vermarktungszeit wahnsinnig lang oder Ich würde jetzt sogar mal tut es mutig unendlich ist.

00:04:48: und warum?

00:04:49: weil wir einfach den Jan Lachnigs ist Heil, wir in Gera einen maximalen Überhagen an zwei Raumwohnungen ohne bei Koggensanierungsstand neunziger Jahre haben.

00:04:59: Ja also bei uns wurde wahnsinnig viel damals nach der Wende auch subventioniert modernisiert.

00:05:05: Hat man da diese Werfermehrenhäuser genommen hat die einmal umfassend modernisiert und auf dem Stand sind die jetzt alle, die meisten nicht alle ja?

00:05:13: Und weil wir einfach das könnte man jetzt strukturell total weit spielen, weil wir eben auch eine infrastrukturelle Herausforderung hier dagegen haben.

00:05:19: Wir haben eine große Überalterung in der Bevölkerung Wir haben wegzukunfirmen, wir haben ich glaube Deutschland mit einer höchsten Gewerbesteuersetze was auch jetzt so hier unbedingt zu eine Ansiedlung von Arbeitgeber geführt hat.

00:05:30: und dieser ganze Abwärtsspirale führt dazu dass wir halt wahnsinnig viel Erstand im Gera haben.

00:05:37: Und korrigiere mich gern aber meine Antwort an die Kunden war naja wie gesagt prinzipiell die Mietersetzerhauen hin und wenn ich jetzt von der marktüblich erziehbare Miete ausgehen würde Die Neuvertrags-Mietenprinzip bei möglich ist ... dummen Finde, der da hinzieht.

00:05:54: Dann passt das.

00:05:56: aber wie gesagt meiner Meinung nach müssten die Vermarktungszeiten und die Leschlandszeiten ein bisschen berücksichtigt werden... Und das fühlte mich auch wieder zu dem Gedanken Wie machen wir das denn mit einem Mietausfall-Wagnis?

00:06:07: Wir machen das mit den Mieteinsätzen!

00:06:09: Da kommen so du jetzt ins Spiel als der jemand, der wahrscheinlich schon weiß ich nicht tausend Gutachten geschrieben hat.

00:06:15: Hattest du diese Herausforderung schon mal?

00:06:17: Höchstwahrscheinlich nicht ne?

00:06:18: Weil bei euch ist ja alles schön.

00:06:20: Gibt's nicht?

00:06:21: Gibt's in unserem Leben nicht hier?

00:06:22: Nein.

00:06:23: Also, ich beschäftige mich mit dem Thema strukturellen Leerstand erst seit ich dich kenne... Aua!

00:06:32: Na also das ja auch seit ich Gera kenne so und ähm ... Ich weiß doch als ich das erste Mal in Gera Süd ausm Zug gestiegen bin und dachte, ich bin in Distrikt XIV gelandet irgendwie.

00:06:42: Es ist aber

00:06:43: auch nicht schwer, aber redest noch weiter.

00:06:45: Dafür muss ich auch sagen weil ich dann ja umso beeindruckt halte sich da Hotel untergebracht war, wo es wirklich sehr schön war.

00:06:53: Also das muss ich ja schon mal sagen.

00:06:58: Also du hast das gerade schon angedeutet?

00:07:02: Wir müssen uns erst einmal die Frage stellen wie wird oder wie muss Leerstand berücksichtigt werden in der Immobilienbewertung.

00:07:11: Das ist ja schon vorweggenommen.

00:07:13: also leerstand Muss In manchen fällen berücksichtigt werden in manchen nicht.

00:07:21: Fangen wir mal mit dem Einfachen an, mit dem vorübergehenden Wechselerstand.

00:07:25: Es muss nicht berücksichtigt werden.

00:07:27: Habt ihr auch?

00:07:28: Ja, habt ihr auch!

00:07:29: Aber es muss nicht beryxistisch werden.

00:07:31: Warum muss das nicht baryxistig werden?

00:07:33: Weil es schon in gemäß Immuwert V, Paragraph-Dreifzehnunddreizig im Mietausfallwagnis berücksichtig ist.

00:07:46: Da steht nämlich drin, dass Miet aus Fall Wagnis empfasst Das Risiko einer Ertragsminderung, die durch unheimbringliche Zahlungsrückstände vermieten, pachten sonstigen Einnahmen oder durch verübergehende Leerstand von Grundstücken oder Grundstücksteilen entstehen.

00:08:00: Die zur Vermietung Verpachtung der sonstigen Nutzungen bestimmt sind und B das Risiko von unheim bränglichen Zahlungs rückständen oder bei vorübergehendem Leer stand anfallenden vom Eigentümer zusätzlich zu tragenden Bewirtschaftungskosten sowie bla bla bla.

00:08:16: Das kommt ja noch an Top.

00:08:17: Es ist nicht nur der Entgangener Ertrag, es sind zusätzlich auch die Bewirtschaftungskosten.

00:08:23: Die umlegbaren Bewirtschaftungskosten sind zu tragen?

00:08:26: Genau!

00:08:26: Also so eine leere Wohnung oder ein leeres Haus frisst ja nicht nur heu sondern auch Geld.

00:08:35: Nicht?

00:08:37: Ihr schon?

00:08:38: Ja und jetzt ist einfach mal die Frage Wann ist denn eigentlich ein vorübergehender Lehrstand?

00:08:49: Wann wird der erwachsen?

00:08:50: und wird struktureller Lehrstand

00:08:53: zum Problemkind dann quasi

00:08:55: zum Problem Kind.

00:08:58: Ich würde gerne nochmal auf eine Sache eingehen dazwischen, weil du hast ja neben dem Wechsellehrstand auch noch dieses Thema Freizug durch Modernisierung.

00:09:07: das würde mich jetzt mal ganz kurz interessieren, weil es gibt die Situation in denen wir bei Gebäuden eine Modernisierung unterstellen oder bedingt durch massive Unbrauchbarkeit entgangene Erträge berücksichtigen.

00:09:23: Gehst du in solchen Fällen auch mit einem Modernisierungs-Lerstand um?

00:09:28: Du hast ja nicht nur den Modernisierungskosten, du erzieht es dir auch an der Zeit der Modernisierung keine Erträgung.

00:09:35: Also die ehrliche Antwort ist habe ich noch nie gemacht.

00:09:38: Und jetzt überlege ich grad kurz, warum mich das mal nicht gemacht

00:09:43: haben.

00:09:51: Also naja... Das ist schon sicherlich so ne?

00:09:55: Ich sag mal wenn du so eine Kapitalanlage hast und du hast dann ein größeres Sanierungsprojekt, das haben wir hier so ja ehrlicherweise nicht unbedingt.

00:10:04: Wir haben ja durchaus Ein Hamburg vielleicht vereinzelt, dass die Leute dann erstmal freigezogen werden um das mal so ausgedrücken.

00:10:15: Damit dann das Objekt saniert werden kann Aber das ist doch meistens ist es doch schon Ja weiß ich nicht Ich bin da so unschüssig Es ist ja zum teil auch schon im kaufpreis mit eingepreist Wenn du jetzt ein objekt erwirbst was zwangsläufig modernisiert werden muss.

00:10:35: Wir haben ja in vielen Fällen schon festgestellt, dass gerade bei energetischen Modernisierungen die Abschläge für unmodernisierte Häuser heutzutage viel größer sind als früher.

00:10:50: Wir haben irgendwann einen Podcast schon mal festgehalten Es ist so, dass du immer schon natürlich Häuser, die energetisch oder grundsätzlich nicht modernisiert sind, nun mal günstiger sind als vergleichbare Modernisierte.

00:11:03: Das ist ja jetzt kann Und wir haben aber ja schon auch festgestellt, dass die Abschläge größer werden.

00:11:12: Ich glaube, wir hatten es sogar in der Folge mit Michael Bock das wir mal kurz drüber gesprochen hatten, dass Abschlage einfach größer werde wenn etwas nicht modernisiert ist.

00:11:22: und deshalb sage ich muss man das so ein bisschen aufteilen weil eigentlich Ein Teil ist es kalkuliertes Risiko, also ein wirtschaftlicher Markthelnehmer.

00:11:31: Kalkuliert das ja in seine Kaufpreisfindung mit einem, dass er zum Beispiel einen Jahr lang nicht vermieten kann?

00:11:39: Und auf der anderen Seite hast du dann noch die Kombination von Wechsellehrstand weil du nach Fertigstellung noch einen gewissen Vermietungszeitraum beispielsweise hast.

00:11:50: Also das ist ja nicht so sauber zu trennen.

00:11:52: Das ist ja so eine gemischte Geschichte weißt Du.

00:11:57: Und das ist so ein Punkt, wo ich sage.

00:11:58: Ich habe das bisher bei Transaktionen grundsätzlich auch nicht berücksichtigt, weil ich dachte es ist so n bisschen im Preis mit drin.

00:12:06: So überlege ich gerade, ich hatte diesen Fall tatsächlich noch nicht dass jemand außen bestand heraus alles freigezogen und modernisiert hat.

00:12:13: aber da würde ich natürlich ja hingehen und würde dann wenn ich jetzt mal über einen Jahr rede oder was die Erträge kalkulieren die da entfallen und auch die Betriebskosten, die nicht umlegen, die währenddessen weiter auftauchen, auftreten würde ich ja auch noch umlegen.

00:12:33: Der Punkt ist jetzt nur der angenommen du hast jetzt irgendwie eine prognostizierte Projektzeit von einem halben Jahr.

00:12:42: Ist das dann schon zu berücksichtigen?

00:12:46: weil gegebenenfalls ein halbes Jahr Vermietungszeit kann ja auch Wechselerstand sein

00:12:54: Und ich glaube, hier wird es jetzt schwierig.

00:12:55: Weil jetzt müsste man anfangen zu definieren was ist normal und was nicht normal.

00:13:00: Das ist nirgendwo definiert und deshalb müssen wir uns die Frage stellen warum ist das denn nirgendswo definierend?

00:13:06: Weil das regional wahnsinnig unterschiedlich ist.

00:13:09: also wenn ich jetzt bei uns... Wir haben ja auch wieder unterschiedliche Teilmärkte.

00:13:16: Moment mal!

00:13:17: Mir hat der Justizvollzugsparmz nicht ausgemacht.

00:13:24: Schlafenszeit, Gließzeit.

00:13:27: Wenn ich an Gera denke, dann habe ich eine ganz große Differenzierung nach Objektarten.

00:13:34: Also selbst das kann ich nicht pauschalisieren.

00:13:36: Ich kann jetzt nicht sagen in der schönen Vierraumwohnung steht hier ein Jahr frei weil das stimmt nicht.

00:13:41: Also dafür hab' ich den Markt und es ist ja nicht so dass ihr... Es wäre nicht alles schlecht!

00:13:45: Es ist auch wirklich nicht alles schlecht.

00:13:46: also wir haben ja auch umliegende Gegende die da speisen aber ich weiß halt jetzt schon So was wie zwei Raumwohnungen, ohne besonderen Ausschattungsstandard oder bei Kuhn.

00:13:58: Vielleicht sogar noch in weniger gefragten Lagen.

00:14:02: die stehen bei uns ein-zwei Jahre leer.

00:14:07: und dann ist halt wieder die Frage welches Mieterklin enthält sich unsere Aufgabe hinzuschätzen weil wer zahlt er zahlt aber das hier echt ein Thema.

00:14:15: dann habe ich ja auch den ganzen dörflichen Randlagen mit dazu die ihr irgendwann überhaupt gar nicht mehr von von irgendwelchen größeren Oberzentren gespeist werden, weil die ebenfalls eine sinkende Bevölkerungsanzahl haben.

00:14:28: Ja und da kommt auch heute das Thema mit dazu, dass durfte ich aber am deutschen Probierentag mitbringen.

00:14:32: Aber wann fängt da auch Barrierefreiheit irgendwann an eine Rolle zu spielen?

00:14:35: Weil diese besagten kleinen Zwei-Rumwohnungen ohne Balkon liegen dann natürlich auch gerne im zweiten Dritten OK.

00:14:42: Und da habe ich halt ihre Herausforderung, der Mietermarkt, der mir irgendwann noch bleibt, bestehen nur selteren Leutchen da gar nicht mehr hinziehen kann, weil es die barrierefreien einfach schlichtweg nicht hergibt.

00:14:59: Also bedeutet das doch erst mal wenn wir das jetzt mal grob anfangen einzugrenzen?

00:15:05: Struktureller Leerstand ist dann... Wenn ich mit meiner örtlichen Fachkenntnis sage Puh!

00:15:12: Das wird aber schwer zu vermieten im Gegensatz zu... Ja, das kriegen wir vermietet.

00:15:17: Richtig?!

00:15:19: Das ist wieder das Thema, das hatten wir ja auch mit Michael in der Folge besprochen.

00:15:24: Kann ich Deutschland weit bewerten?

00:15:26: Prinzipiell klar!

00:15:28: Weil auch ein Neuvertragsmieter von einem Objekt kann ich mir über Angebotsmieten... Vielleicht habe ich sogar im Mietspiegel Herrlein, weil der Mietspege sagt er überhaupt gar nicht so bei der Erstand.

00:15:40: Der Miet-Spiegel spricht hier auch in Gere.

00:15:44: Über den Mietniveau der letzten vier Jahre in dem konkreten Fall Und das sagt überhaupt gar nichts dazu aus, wie das Ganze vermietet werden kann.

00:15:54: Das Problem ist aber es ist ja preisbeeinflussend.

00:15:57: Also ich weiß jetzt schon.

00:15:57: auch solche Wohnungen werden natürlich wenn sie nicht vermietet sind deutlich weniger kauft weil wir auch wieder ein überangebot an solchen wohnungen im verkauf haben.

00:16:05: Ich kann's mit jener zum beispiel vergleichen.

00:16:09: jener ist jetzt nur eine halbe stunde von uns entfernt.

00:16:12: Wenn ich in jener eine kleine wohnung habe Da können die Drähte aus den Wänden raushängen, das ist verdammt egal.

00:16:19: Die wirst du vermietet kriegen wahrscheinlich sogar so einen stattlichen Preis und die wirst Du auch jederzeit verkauft kriegen.

00:16:25: Ja?

00:16:25: Das hatte ich mal als Erlebnis.

00:16:27: da habe ich dann eine Wohnung in Jener betreut, damals noch im Verkauf... ...und bin halt recht konservativ in die Bewertung rangegangen.

00:16:34: Und am Ende schaltet dich das Ding online, hatte fünfzig Anfragen darauf.

00:16:38: Ja logisch ne!

00:16:38: Ich war völlig geschockt weil diese Wohnung wie gesagt, die hatte nicht mal fließende Bart ab der Kappe auf den Lichtschalter und da hängen dann so die Drehtaussehwänden.

00:16:48: Also halten wir es fest, es gibt keine Parade-Lösung, die Frage ist, woher gehen wir mit diesem Problem um?

00:16:54: Es macht ja schon was aus!

00:16:56: Wenn ich mal Vermarktungszeiten, Vermietungszeite von anderthalb Jahren, die sind hier realistisch... wenn ich jetzt typische Mehrfamilienhäuser habe wie wir sie in der Stadt ganz viel haben, mit sechs solcher kleinen Wohnungen A, fünfzig Quadratmeter Da wird es jetzt interessant, wenn ich die nicht umfassend modernisiere, werde ich die Ist-Zustand sehr langsam vermietet bekommen.

00:17:19: Und wenn ich mal so fast ein ganzen Jahresrohr ertrag, mal selbst über einen Jahr abzinse, macht das richtig was aus.

00:17:26: und da ist halt jetzt, da stehen es gleich mehrere Fragen wie gehe ich beim Finanzamt damit um?

00:17:30: Weil solche Fälle kommen mir ja auch regelmäßig in dem Kontext dass sie sich gegen mein Finanzamt verteidigen mussten.

00:17:35: zweitens und jetzt würde ich deine Meinung gerne mal wissen Wenn ich sowas habe, dass ich feststelle ist Zustand Sind die Dinger nicht vermiedbar?

00:17:43: Ist es dann nicht plausibler zu sagen, ich unterstelle eine Modernisierung.

00:17:46: Weil das würde der wirtschaftlich denkende Marktteilnehmer hier tun.

00:17:50: Wiederum bei euch nicht!

00:17:51: Das ist wichtig.

00:17:52: Bei euch nicht.

00:17:53: Der wurde das ausschlachten.

00:17:54: Hier geht's aber nicht.

00:17:56: Ja also... ...ist wahrscheinlich so.

00:18:00: Ich habe mich ein bisschen belesen und ich kann dir wieder sagen, wir zwei sind viel zu einfach unterwegs.

00:18:09: Genau und ich möchte, also du hast jetzt etwas skizziert.

00:18:14: Ein Fall skizziert und bin da grundsätzlich bei dir.

00:18:19: aber ich habe mir mal den guten Good Old Kleiber mal rausgesucht.

00:18:26: für die, die nachlesen wollen Randnummer dreihundzwanzig.

00:18:31: Also Kleiber schreibt hier darüber hinaus wird in der Wohnungswirtschaft unterschiedlich zwischen einem Fluktuationsbedingten Leerstand wenn eine Nutzfläche aufgrund eines Mieterwechsels kurzzeitig weniger als drei Monate leer steht.

00:18:48: Also klassischer Wechsellehrstand?

00:18:51: Funktionaler Lehrstand, auch durchführungsbedingter Lehrstand genannt, wenn eine Vermietung von leer stehenden Flächen im Hinblick auf eine anstehende Renovierung, Modernisierung oder Umstrukturierung nicht vorgesehen ist.

00:19:05: Hierzu gehört auch der Leerstand bei Erstvermietung.

00:19:11: Struktureller Leer-Stand, wenn Nutzflächen innerhalb vorn drei Monaten nicht vermietet werden können und einem konjunkturellen Leerstand, due to Konjunkturhalt.

00:19:26: So von einem strukturellen Lehrstand ist insbesondere auszugehen wenn ein deutliches Überangebot an baulichen Anlagen für bestimmte Nutzung namentlich Wohnzwecke aber auch für andere Nutzungen, dass man sich auch sparen kann in Zusatz, im Sinne des Paragraphen Hundert-Ein-Siebzig-Abau-GB besteht oder zu erwarten ist und dies zu erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten führen kann.

00:19:49: Strukturelle Lehrstände treten insbesondere in Gera, ah nee, insbesondere auf längerfristig übersättigten Büromärkten und übersettigten Wohnungsmärkten auf wie sie in den neuen Bundesländern vielerorts zu beobachten sind.

00:20:02: Ein struktureller Leerstand darf nicht mit einem dauerhaften Leer- stand gleichgesetzt werden.

00:20:08: auch bei einem strukturen Leer Stand kommt es im Rahmen der Verkehrswehr Ermittlung entscheidend darauf an ob sich Und jetzt wird es richtig crazy, um einen strukturell dauerhaften aber gleichwohl vorübergehenden Leerstand handelt.

00:20:25: Also wir lassen uns das kurz auf der Zunge zergehen.

00:20:27: Einen strukturell dauerhaftem aber gleich wohl vorüber gehenden Leerstand handelt, der sich durch geeignete Maßnahmen abbauen lässt oder auch ohne solche Maßnahmen allein aufgrund erkennbarer zum Beispiel stitulbaulicher demoskopischer sonstiger Entwicklung von selbst abbaut und um einen strukturell dauerhaften und in absehbarer Zeit nicht behebbaren Leerstand handelt, von dem nichts zu erwarten ist dass er sich aufgrund der Marktentwicklung abbaut.

00:20:57: Und auch in ab separatzeit sich nicht durch geeignete Maßnahmen abbauen lässt.

00:21:03: Also Anne was würdest du denn sagen?

00:21:05: Eure zwei Zimmerwohnungen ohne Balkon unsaniert?

00:21:10: hier würden wir aus meiner Sicht von einem strukturell dauerhaften und den ab sehbarern zeitnichtbehebbaren Leer stand Richtig?

00:21:18: Na ja, das ist ein Thema wie weit ich jetzt fingieren darf.

00:21:24: Weil wenn ich jetzt sage leg zwei Wohnungen zusammen oder bei guter Anlage dran dann schon!

00:21:30: Wie weit darf ich das denn treiben?

00:21:32: Weil da bin ich ja beim Paton, ich hab's nicht vor Augen, ob wir den Ernst

00:21:34: verschwenden.

00:21:36: Strukturell Dauerhaften aber gleichwohl für rübergehende Leerstand der sich türke geeignete Maßnahmen abbauen lässt genau

00:21:42: Ja wobei?

00:21:43: dann würde mich jetzt mal wirklich das Beispiel in Das Beispiel interessieren, wo ich wirklich nicht durchkehre.

00:21:51: Na gut, es sei denn, ich habe jetzt irgend mehr von mir ein Haus hinten in Brandenburg auf dem Plattenland, wo wirklich niemand hin möchte, weil dort einfach nichts mehr ist wäre ich dann bei einem strukturell und wahrscheinlich nicht durch eigene Maßnahmen abzubauen, weil der kann sich die Wohnung noch so schön machen, dass sie trotzdem keiner hin.

00:22:06: Ja

00:22:06: aber lass uns mal bei dieser Zwei-Zimmer-Wohnung bleiben!

00:22:09: Es ist also eine Frage was ich unter Stelle im Gutachten Ich kann von einem strukturell Dauerhaften und in absehbarer Zeit nicht behebbaren Leerstand reden, wenn ich sage, ich habe nachhaltig diese zwei Zimmerwohnungen zu bewerten.

00:22:27: Wenn ich aber zum Beispiel einen abweichenden Qualitätsstichtag wähle und unterstelle die Maßnahme dass das z.B.

00:22:34: zu einer vierzimmer Wohnung umgebaut wird... Dann habe ich wiederum ein strukturell Dauerhaften, aber gleichwohl für rübergehenden Leerstand.

00:22:42: Weil ich eine geeignete Maßnahme treffe um das abzubauen.

00:22:49: Ja?

00:22:49: Ich glaube dass ist eine Sache.

00:22:53: die Basis jetzt sehr auf den Auftraggebervorgaben und auf dem Bewertungszweck muss man sagen.

00:22:58: also wenn ich jetzt so einen guten zum Nachweis des niedrigen gemeinen Wertes auf den Tisch bekomme muss sich mehr schon die Frage stellen ob ich diese Annahme mit meinem Kunden ... von meinem Kunden bekommen oder nicht?

00:23:12: Sagen wir mal so.

00:23:14: Ja, dann wird's halt auch nach hinten rauswiedern... Also wenn ich jetzt... Der Annahme, wenn ich ziehe das durch,... ...dann wird es natürlich noch wieder wahnsinnig ungenau,... ...weil ich habe ja die Kosten nicht.

00:23:23: Ja also da könnte das Wort kamen nämlich auch vorhin kurz beim Gespräch des Thema,... ..."Wenn ich Modernisierung unterstelle, unterstell' ich ja

00:23:31: Kosten.".

00:23:31: Die Kosten muss sich mir irgendwo herziehen und wir wissen alle,... ...das ist ab dahin wirklich schwierig, wird das nachzuverziehen.

00:23:37: Ich hab zum Beispiel ein Bruderchen auf dem Tisch bekommen.

00:23:40: Von dem Kollegen, der hat ein sehr, sehr, baufälliges Mehrvermienen.

00:23:49: Villa, Villa!

00:23:51: Mit drei Einheiten bewertet und das Ding... Also wir waren drin verschümmelt.

00:23:58: Da gab es einen Wasserschaden, ich würde sagen großteil der Bausubstanz auch zerstört und dann wunderte mich warum der Wert zu hoch war.

00:24:09: hat der Kollege eins gemacht, er ist halt von einem sanierten Zustand ausgegangen und hat nach unten hin Modernisierungskosten abzug gebracht.

00:24:18: Und hat aber Modernisierungskosten berechnet die... Da wird es auch wieder ein bisschen subjektiv, die beim Subjektiven befinden nach viel zu gering sind für das Ausmaß dieses Schadens so dass am Ende der Wert nach unten gekünstelt nach oben gezogen wurde Und finde ich gar nicht realistisch wird.

00:24:35: Weil wenn ich so was mache, wie jetzt mit diesen plausiblen Maßnahmen an Abzug zu bringen, muss sich die Kosten irgendwo herziehen und da wäre nämlich auch wieder die Frage ist in solchen Kosten dann nicht ausschuldig?

00:24:47: ein vorübergehender Leerstand?

00:24:49: beinhaltet das aber jetzt nur als Nebenhaken.

00:24:52: zurück zu unseren eigentlichen Problems.

00:24:54: also fassen wir zusammen.

00:24:56: Ja warte ich würde hier gerne noch auf einen Punkt.

00:25:00: Kleiber bitte sehr konkret ja der sagt Struktureller Leerstand, wenn du Nutzflächen nicht innerhalb von drei Monaten vermietest.

00:25:09: Und Wechselleerstand innerhalb von dreimal.

00:25:13: Kann man diese Grenze so festziehen?

00:25:15: Ich sag mal pauschal nein!

00:25:20: Also es steht ja nicht in der Immu-Wert-V.

00:25:21: Es steht auch nicht in einer Immu Wert A, ob's jetzt drei Monate sind oder nicht.

00:25:25: Kann das so pauschall sagen?

00:25:27: Die drei Monate kommen gerade in der Wohnungswirtschaft aus den Königungsfristen.

00:25:33: Ja... Also wenn du das so fragst, sag würde ich jetzt auch nein sagen.

00:25:38: Weil ich finde es ist auch wieder ein ganz großregionales Thema.

00:25:41: Also hier sind das halbes Jahr vollkommen normal.

00:25:45: Allein schon bei Wohnungen von Gewerbe will ich gar nicht sprechen.

00:25:49: Aber ich find die drei Monate irgendwo auch plausibel.

00:25:51: wie seid gerade unter dem Anbetracht der Königungsfristen nach BGB?

00:25:55: Ah

00:25:56: weiß ich nicht Anne!

00:25:58: Weiß ich nicht ob du so plassibierst.

00:26:00: Pass auf also lass uns mal zwei Dinge durchgehen.

00:26:04: einmal Ich bin so ein total entspannter Vermieter.

00:26:09: Warte, ich sterb gerührt?

00:26:11: Ist okay.

00:26:12: Lebt noch.

00:26:14: Ich bin einen total entspannten Vermieters.

00:26:17: Ich kriege jetzt von meinen Mietern die Kündigung drei Monate zum Monatsende.

00:26:22: akzeptiere das und sag bevor ich die neue vermiete will ich noch einmal ganz kurz Maler durchschicken, dass der einmal die Wende nochmal hübsch macht und so ein paar Schönheitsrepertoren einfach ausbessert.

00:26:35: Damit die Wohnungen wieder in einem ordentlichen Zustand ist.

00:26:41: Dann braucht der Maler da vielleicht zwei drei Wochen für, dann bin ich erst im Urlaub, dann fange ich an mit der Vermietung ja?

00:26:54: Und dann kriege ich einen Mieter, der sagt, ich habe aber auch drei Monate Königungsfrist Und dann bin ich relativ schnell bei vier oder fünf Monaten.

00:27:03: Dann habe ich ja immer noch einen Wechselerstand, aber die Fläche steht länger als drei Monate leer.

00:27:16: Oder ich gehe hin und suche quasi ab dem Eingang der Kündigung sofort ein Mieter... ...und die geben sich an den Wochenende des Umzugs zum Monatsende die Schlüssel in die Hand?

00:27:27: Na ja!

00:27:29: Also... Wenn man vom wirtschaftlich denkenden Markteilnehmer angeht, der ja auf keine Monat Mieter eigentlich sitzen bleiben möchte.

00:27:38: Dann fände ich das wieder plausibel zu sagen Ich bekomme die Königung und in dem Moment an dem ich die Kündigung bekomme plane ich meine Vermarktungen zum Ende des ersten Mietvertrages schließt dann jetzt weiter an im Mietheiver dass es nicht immer geht!

00:27:50: Dass es aber Regionen gibt wo das geht... Also ich finde das schon plausibel.

00:27:56: tatsächlich wenn ich jetzt so an mich denke und sage okay ist jetzt mein Bude Ich habe vielleicht so noch ein Darlehen hinten dranlaufen, dann ist ja mein höchstes Bestreben in der Sekunde, in der ich das Mieter anschreiben kriege.

00:28:07: Dafür zu sorgen dass ich gleich mal anschussende Anschlussvermietung kriege und bestenfalls sogar noch in dem Zustand weil die Schönheitsreparaturen wählt sich auch auf meinen Bestandsmieter zumindest sofern ich es darf irgendwie um und gehe davon außer Dinge soweit gepflegt, dass ich sie im jetzigen Zustand weiter vermieten kann unter der Voraussetzung ich kann's.

00:28:22: also wenn jetzt Oma Erna nach vierzig Jahren Mietdauer aussieht Da ist da wieder was anderes.

00:28:28: Aber dann ist die Wohnung ja auch nicht in einem Zustand, den ich sie vermieten kann und da hätte ich ja wieder ein anderes Leerstandsthema.

00:28:34: Ja aber dann hätte ich trotzdem keinen strukturellen Leer- Stand?

00:28:39: Nein!

00:28:42: Dann muss ich heran, weil ich kriege die Wohnung ansonsten am Markt nicht platziert, ich muss modernisieren.

00:28:46: Es ist aber so... Ich bin zum Beispiel wenn ich einen Mieterwechsel habe, ich vermiete nie direkt Sondern ich mache immer eine Übergabe und guck was ist.

00:28:57: Und wenn kleine Sachen gemacht werden müssen, dann mach' ich und fang' dann quasi an mit der Vermietung.

00:29:02: So, dann hab' ich Zwischenweise nicht zwei-und vier Monaten irgendwo, ja?

00:29:07: Ich finde...ich will nur darauf eingehen dass hier Kleiber ganz klare Grenze setzt!

00:29:12: Und das find' ich, da sollten auch die Anfängerinnen und Anfängern aus der Immobilienbewertung immer mal hinter Fragen so starre Grenzen, ja, ähm, finde ich immer schwierig.

00:29:23: Ja Ja, also das macht schon Sinn.

00:29:25: Dass du jetzt keinen Flussdiagramm hast und sagst länger als drei Motor-Slas in struktureller Leerstand?

00:29:29: Da hast du recht ja!

00:29:31: Also wie gesagt, wer würde ja auch hier keinen Sinn machen?

00:29:33: Weil ich weiß selbst wenn ich... Du hast sehr vollkommen richtig gesagt.

00:29:37: Ich fange ab dem Tag der Hündigungen an zu suchen dann finde ich einen nach drei Wochen.

00:29:41: Der rutscht aber schon ins nächste Kündigungsintervall und trotzdem habe ich kein strukturelles Problem.

00:29:46: Ich glaube das ist wieder so die Sache der Local Heroes.

00:29:49: Man sieht es ja und weiss schon, oh kriegt er nicht runter geht nicht keine Chance wird nicht funktionieren.

00:29:53: oder ja easy ist wirklich mal noch eine Sache von zwei drei Wochen.

00:29:56: dann ist das Ding vermietet weil der Markt dafür da ist Schwierig Schwierig.

00:30:02: Wäre das nicht irgendwie total cool, sowas in die Grundstücksmarkten mit aufzunehmen?

00:30:05: Vermietungsdauern von Wohnungen?

00:30:09: Du meinst sie nicht

00:30:10: bei euch nicht?

00:30:12: Ja ja also ich finde sowas grundsätzlich immer gut solche Dinge auch mal zu beleuchten weil als wenn du rein nur Sachverständiger bist dann hast du ja wenig Gefühl dafür.

00:30:27: wie lange sind denn eigentlich so normale Vermietung Zeiten?

00:30:32: Du kannst das so ein bisschen abgrenzen.

00:30:33: und naja, ich bin jetzt hier in der Nähe von Hamburg und Bremen.

00:30:37: Und ich merke es ist ja wirklich schon tatsächlich Stadtteilabhängig auch wie lange du brauchst.

00:30:43: im Süden Hamburgs brauchst du tendenziell ein bisschen länger als Norden usw.

00:30:47: Also das muss man schon sehr klar eingrenzen.

00:30:51: aber der Punkt ist ja der unter.

00:30:53: wir wollen uns ja auch so ein Bisschen daran richten für die noch nicht so lang in dem Job dabei sind.

00:30:58: Was machst du als erstes?

00:30:59: Du wählst Fachliteratur, dann siehst du drei Monate und dann denkst du ja alles klar.

00:31:02: Drei Monate passt zack Haken dran und

00:31:04: fertig.".

00:31:05: Das ist genau der Punkt wo ich immer sage wir haben in der ImmuWert V Und auch für die die draufstehen in der ImuWerth A Haben wir keine klaren Vorgaben.

00:31:16: Ja und dementsprechend Ist es so dass wir erstmal für uns selber entscheiden müssen das strukturelle Leerstand oder das Wechselleerstand.

00:31:24: und das nächste was dann noch kommt ist Und das hast du gerade schon völlig richtig gesagt, natürlich.

00:31:30: Ich muss mal gucken... Irgendwie ist jetzt gerade hier mein Gebläse angegangen.

00:31:34: Das muss ich mal ausmachen, sonst fliegt

00:31:35: es... Dein Gebläsern!

00:31:37: Geblasen?

00:31:40: Ich

00:31:40: hab ja nix in meiner Zelle.

00:31:44: Wasser und Brot lass' ich kommen gleich.

00:31:48: Dass sich dann nicht nur den Mietausfall an sich kapitalisieren muss sondern auch noch Betriebskosten nicht um eine Lagefähige.

00:32:04: Ich glaube, dieses Thema ist strukturell oder nicht strukturell sollte man sich mal darin stellen wenn man geht es über die übliche Kündigungsdauer eines Mietvertrages hinaus?

00:32:13: Es sind klar BGB drei Monate meistens aber im Wesentlichen kann ja auch sein weiß ich nicht habe ein Mieter der jetzt einziehen möchte der mir sehr liebt war ordentlich und er hat noch weiß ich keine Frist von sechs Monaten ... private Mietverträge zu einer gewissen Dauer festschreiben.

00:32:31: Es ist wirklich, wobei das wieder besonders wäre?

00:32:34: Also im Wesentlichen überschreit es halt, beschreitet es das übliche was üblich ist.

00:32:40: Das glaube ich kann ich nach wie vor nur einschätzen wenn ich auch am Markt tätig bin und mich da auch mal mit Kolleginnen und Kollegen von anderen Teilbranchenaustauschen... Mit Mietmarklern Hausverwaltungen mit Markland, die genau das Thema auf dem Tisch haben und deswegen auch einschätzen können.

00:32:59: Wie sich das Ganze dann doch in der Vermietung gestalten wird.

00:33:03: Ja wunderbar!

00:33:06: Schöner hättest du es nicht zusammenfassen können?

00:33:09: Da habe ich mich für Mühe gegeben und freue mich jetzt gleich ein Fenster wieder zu öffnen.

00:33:13: Wir setzen nämlich hier an einer Hauptstraße.

00:33:15: Das ist so im täglichen Arbeiten nicht so schlimm Aber bei der Podcast-Aufnahme muss hier die Fenster geschlossen halten.

00:33:21: Und hier in meiner kleinen Yacht-VOR-Zelle wird es langsam warm, deswegen danke dir für deine zeitliche Überlege.

00:33:27: grad!

00:33:28: Gibt es eine lustige Anekdote aus der Vermietung?

00:33:30: Ich überlege gerade ob ich irgendwas hab was mir einfallen würde...

00:33:36: Ich habe also beim Mietern ... Also war ja neulich in Rostock und dann habe sozial geförderten Wohnraum bewährten dürfen.

00:33:54: Also gefördertem Wohnraum, also Sozialwohnungen und das war so krass.

00:34:00: vielleicht ein bisschen aus einer Erkenntnis ich hatte vorher so ein paar Bestandsobjekte zu bewerten, also ich hätte mehrere Mehrfamilienhäuser zu bewärten, hatte dann ein paar bestandsobjektes zu bewerben ganz normaler Wohnraum nicht gefördat oder so.

00:34:13: und das waren so Mittelhalt.

00:34:17: Und dann hatte ich zwei relative Neubauten.

00:34:19: Fertigstellung, glaube ich, Dreiundzwanzig und Vierundzwantig, sozial geförderte Wohnraum... ...und da stand ich drin und dachte, krass!

00:34:30: Was sind das denn für Boden?

00:34:32: Also Fußbodenheizung, die Bäder usw.

00:34:34: und so weiter und so fort.

00:34:36: Und dann ist mir wirklich mal in diesen Terminen es mir aufgefallen, dass ich nur weil sozial geförderten Wohnraum oder soziale Sozialwohnungen höre vom Vord her, dass ich gleich davon ausgehe.

00:34:55: Das muss ja ein total schlechter Ausbauzustand sein das sind so Wohnbarakten oder sowas.

00:35:00: Dann ist mir aufgefallen, dass es aber immer dergleiche Neubaustandard da ist und dass du bei einem sozial gefördeten Wohnraum auch einfach richtig top eingerichtete Wohnung hast.

00:35:15: Wie lange der Zustand und so bleibt weit, kann ich nicht beurteilen.

00:35:18: Der Eigentümer meinte er kalkuliert eine wirtschaftliche Nutzungsdauer für solche Häuser nur mit dreißig Jahren tatsächlich.

00:35:25: Aber das wäre nochmal das Thema für einen anderen Podcast.

00:35:30: Das ist jetzt wirklich mal interessant.

00:35:31: Ich hatte mich da auch einmal mit einer regionalen Bauleiterin die arbeitet für großen Projektentwickler Und sie haben auch sozusagen vorhin ein Wohnraum hier gebaut.

00:35:41: Es wird immer schwieriger halt auch mit den Baukosten, diese Kostenmieten dann noch mitzuhalten die plausibel sind.

00:35:47: Aber das ist natürlich ein positives Beispiel.

00:35:50: Okay nein also ich gebe nur noch mit auf dem Weg irgendwie gefühlt gibt es nichts was es nicht gibt.

00:35:55: Ich hatte einmal weiß ich noch eine Wohnung Das war damals doch in den Verkauf bekommen.

00:36:00: Typisch zwei Raumwohnungen kein Balkon Nicht modernisiert.

00:36:03: seit dreißig Jahren hat diese Aufbau Osthäuser Die jetzt mal wieder angefasst werden müssten verkauft ... an einen einzigen, der nachgefragt hat.

00:36:14: Auch muss man dazu... Nein, wobei es gab mehrere Nachfragen bei nur einem der Bereiber das zu bezahlen und er das tatsächlich sofort vermietet bekommen.

00:36:20: Also ich glaube so richtig fallabschließend kann man das dann doch nie einschätzen.

00:36:25: Ja.

00:36:27: Na gut!

00:36:28: Vielen vielen lieben Dank für eure Aufmerksamkeit.

00:36:30: eine wunderschöne warme Woche.

00:36:33: wir freuen uns auf die nächsten Male mit euch und geht hinaus in die Welt und bewertet.

00:36:37: Aber richtig macht's gut Tschüss.